房地产产权的三大主要持有方式——为什么选择正确的产权形式如此重要？

在购买房地产时，购房者常常忽略一个关键问题：房产产权应该以何种形式持有？

产权持有方式看似简单，却会直接影响：

• 财产是否受到债权人保护

• 房产是否会经过遗嘱认证/遗产程序（probate）

• 共有人之间的处分权与继承权

• 房产是否会因某一共有人被迫强制出售

• 共有人死亡后房产是否会自动转移

选择正确的产权形式，是资产保护与遗产规划中最基础、却最关键的一步。

目前最常见的三种产权持有方式分别为：

1. 共同租赁（Tenancy in Common）

2. 带生存者权利的共同租赁（Joint Tenants with Right of Survivorship, JTWROS）

3. 整体共同租赁（Tenancy by the Entirety, TBE） ——仅适用于已婚配偶

以下将对三种产权方式做出清晰对比说明。

一、共同租赁（Tenancy in Common, TIC）

共同租赁是最常见、最灵活的产权形式之一。特别适用于非配偶之间的共同购房者。

主要特点：

1. 各共有人拥有明确的“分割合份”

每位权利人持有的产权比例可以不同，例如 70% + 30%。

2. 各自的份额可自由出售、转让或抵押

共有人可以在不经他人同意的情况下出售或抵押自己的份额。

⚠️ 这也意味着：

• 该共有人个人的债权人可以强制执行其份额

• 在一定情况下，债权人可提起强制分割诉讼（partition action），要求出售整套房产

因此，TIC 也是最适合进行 1031 置换 的产权形式之一。

3. 没有生存者权利（No Right of Survivorship）

某共有人去世后，其份额将依据其 遗嘱或遗产程序 转给继承人，而不是自动转给其他共有人。

**二、带生存者权利的共同租赁

Joint Tenants with Right of Survivorship (JTWROS)**

此产权形式适用于希望避免房产进入遗嘱认证程序（probate）的人群。

主要特点：

1. 所有共有人享有统一且不可分割的产权

法律视所有共有人为同时拥有整套房产。

2. 所有共有人必须拥有“完全平等”的产权比例

不能出现 60% / 40% 的情况。

3. 生存者权利（Right of Survivorship）

一旦某共有人死亡，其产权自动转移给其他存活的共有人，而不会进入遗产程序或归其继承人。

4. 可被债权人或共有人单方切断（Severance）

例如：

• 某共有人将其份额抵押

• 某共有人遭遇债务执行这些行为可能导致 JTWROS 被自动切断，变成 Tenancy in Common。

三、整体共同租赁（Tenancy by the Entirety, TBE）

此产权形式仅适用于 合法婚姻状态下的夫妻，是北卡罗来纳州法律中最强的资产保护形式之一。

主要特点：

1. 仅限已婚夫妻使用

未婚伴侣、商业伙伴均无法使用此形式。

2. 北卡州法律默认已婚夫妻以 TBE 持有产权

如果产权契据上写着 Husband and Wife，法律自动推定他们以 TBE 方式持有。

3. 具有生存者权利（Right of Survivorship）

一方配偶去世后，房产自动归另一方所有，不需进入遗产程序。

4. 强大的债权人保护：单方债务无法触及房产

这是 TBE 最大的优势：

• 只有“夫妻共同债务”的债权人才能强制执行财产

• 若仅丈夫或妻子一方负债，债权人无法动用房产

几乎是房地产领域最强的资产保护方式。

5. 只有夫妻双方共同同意才能解除（Severance）

任何一方都不能单方面破坏 TBE形式。

总结：哪种产权最适合您？

产权形式	能否避免遗嘱认证？	债权人保护	产权份额是否平等？	是否自动转移？
TIC	❌ 否	弱	否	否
JTWROS	✔️ 是	中等	是	✔️ 是
TBE	✔️ 是	最强（单方债务无效）	夫妻共同	✔️ 是

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